L'immobilier occupe souvent une place centrale dans le patrimoine des familles fortunées en Suisse : résidence principale, résidences secondaires, immeubles de rapport, participations dans des sociétés immobilières. Chaque catégorie obéit à une logique fiscale et comptable distincte. La supervision et le reporting de ces actifs sont des composantes essentielles d'une vision patrimoniale consolidée.
Les modes de détention immobilière
La détention directe
Le propriétaire détient l'immeuble en son nom propre. C'est la situation la plus courante pour la résidence principale et les résidences secondaires. Elle est simple, mais ses implications fiscales méritent attention.
La valeur locative (Eigenmietwert) est l'une des spécificités du droit fiscal suisse les plus souvent méconnues des résidents étrangers. Pour tout immeuble occupé par son propriétaire, l'administration fiscale impute un revenu fictif correspondant à la valeur locative théorique de ce bien. Ce montant — généralement fixé à 60–70 % de la valeur de marché du loyer — est ajouté au revenu imposable. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles. Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l'entrée en vigueur de la suppression de l'imposition de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire ; la déduction des frais d'entretien de ces logements disparaîtra à la même date. D'ici là, le régime actuel s'applique.
Impôt sur les gains immobiliers : en cas de vente, les gains réalisés sur des immeubles en Suisse sont imposés par les cantons, selon des barèmes qui dépendent de la durée de détention. Plus la détention est longue, plus le taux est généralement réduit.
La société immobilière
Pour des patrimoines immobiliers importants ou comportant plusieurs objets, la détention via une société immobilière (SA ou Sàrl) peut présenter des avantages. La société est propriétaire des biens, et la famille en est actionnaire.
Avantages potentiels :
- Séparation patrimoniale entre les actifs immobiliers et les actifs personnels
- Planification successorale facilitée par la cession de parts sociales plutôt que d'immeubles
- Possibilité de réduction pour participations à l'impôt sur les dividendes (sous conditions)
Inconvénients :
- Double imposition économique potentielle (impôt sur le bénéfice de la société + impôt sur les dividendes distribués)
- Coûts de maintenance de la structure (comptabilité, révision, assemblée générale)
- Règles spécifiques pour les étrangers via la Lex Koller
La Lex Koller
La Lex Koller (LFAIE) soumet à autorisation l'acquisition d'immeubles en Suisse par des « personnes à l'étranger ». Cette notion est plus étroite qu'il n'y paraît : les ressortissants de l'UE et de l'AELE domiciliés en Suisse, comme les étrangers titulaires d'un permis d'établissement (permis C), n'en font pas partie (art. 5 LFAIE). Pour les autres étrangers domiciliés en Suisse, l'achat d'une résidence principale au lieu de leur domicile légal et effectif ne requiert pas d'autorisation (art. 2, al. 2, let. b LFAIE), et les immeubles servant d'établissement stable à une activité économique sont également dispensés. Les résidences secondaires, les logements de vacances et les immeubles de rapport restent en revanche soumis à autorisation, voire exclus, pour les personnes à l'étranger. Cette dimension est particulièrement importante pour les familles internationales souhaitant investir dans l'immobilier suisse.
Valeur locative et fiscalité immobilière cantonale
La valeur locative de la résidence principale est imposée comme un revenu, mais son estimation varie sensiblement d'un canton à l'autre, tout comme les barèmes de l'impôt sur la fortune et sur les gains immobiliers. Les déductions d'entretien offrent un levier souvent sous-utilisé : le contribuable peut choisir, chaque année et pour chaque immeuble, entre les frais effectifs et un forfait (généralement 10 à 20 % de la valeur locative selon l'âge du bâtiment). Coordonner le calendrier des travaux avec ce choix permet de lisser la charge fiscale. Pour une famille détenant des biens dans plusieurs cantons, ces variations cantonales appellent une vue d'ensemble.
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L'intégration dans le reporting patrimonial
L'immobilier est souvent le parent pauvre du reporting patrimonial : les valorisations sont moins fréquentes que pour les actifs financiers, les flux (loyers, charges, travaux) sont diffus, et la consolidation avec les actifs financiers est rarement réalisée de façon rigoureuse.
Un reporting immobilier bien structuré comprend :
- La valorisation périodique de chaque immeuble, idéalement annuelle, sur la base d'une valeur vénale estimée
- Les revenus locatifs nets après charges, entretien et frais de gérance
- L'encours hypothécaire et le service de la dette correspondant
- La valeur fiscale utilisée pour le calcul de l'impôt sur la fortune
- Les plus-values latentes par rapport au coût d'acquisition
Ces éléments sont consolidés avec les actifs financiers pour produire un bilan patrimonial global cohérent.
L'immobilier direct occupe une place particulière dans cette consolidation. Faute de prix de marché quotidien, une valorisation périodique par expertise indépendante est la pratique de référence. De même, les hypothèques et le ratio prêt-valeur (LTV) sont suivis au niveau global du patrimoine : c'est là que se lisent l'exposition réelle à la dette et la concentration des échéances de taux.
Le rôle de Ridger
Ridger supervise les actifs immobiliers dans le cadre du reporting patrimonial consolidé — il ne prend pas en charge la gestion locative, la relation avec les locataires ni les travaux. Son rôle est de :
- Intégrer les données immobilières dans la vue patrimoniale globale
- Coordonner avec les régies, les gérants et les conseils fiscaux
- Alerter sur les implications fiscales des décisions immobilières (acquisition, vente, travaux)
- Assurer la cohérence du reporting immobilier avec les autres classes d'actifs
Pour discuter de votre patrimoine immobilier dans ce cadre, nous vous invitons à un entretien confidentiel.
Références
- AFC – Imposition de la valeur locative (Informations fiscales)
- DFF – Abolition de l'imposition de la valeur locative : entrée en vigueur
- Fedlex – LIFD
- Fedlex – Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (IFD)
- Fedlex – Loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, Lex Koller)