Immobilien nehmen im Vermögen wohlhabender Familien in der Schweiz oft eine zentrale Stellung ein: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitze, Renditeliegenschaften, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Jede Kategorie folgt einer eigenen steuerlichen und buchhalterischen Logik. Die Aufsicht und das Reporting dieser Vermögenswerte sind wesentliche Bestandteile einer konsolidierten Vermögenssicht.
Die Formen des Immobilienbesitzes
Der direkte Besitz
Der Eigentümer hält die Immobilie im eigenen Namen. Dies ist die häufigste Situation für den Hauptwohnsitz und die Zweitwohnsitze. Sie ist einfach, doch ihre steuerlichen Implikationen verdienen Beachtung.
Der Eigenmietwert ist eine der am häufigsten von ausländischen Ansässigen verkannten Besonderheiten des Schweizer Steuerrechts. Für jede vom Eigentümer selbst bewohnte Immobilie rechnet die Steuerverwaltung ein fiktives Einkommen zu, das dem theoretischen Mietwert dieses Objekts entspricht. Dieser Betrag — in der Regel auf 60–70 % des marktüblichen Mietwerts festgesetzt — wird dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Im Gegenzug sind die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abzugsfähig. Der Bundesrat hat die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbst bewohntes Wohneigentum auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt; der Abzug der Unterhaltskosten für diese Objekte entfällt zum selben Zeitpunkt. Bis dahin gilt das heutige System.
Grundstückgewinnsteuer: Bei einem Verkauf werden die auf Immobilien in der Schweiz realisierten Gewinne von den Kantonen besteuert, nach Tarifen, die von der Besitzdauer abhängen. Je länger der Besitz, desto niedriger ist der Satz in der Regel.
Die Immobiliengesellschaft
Für bedeutende Immobilienvermögen oder solche mit mehreren Objekten kann der Besitz über eine Immobiliengesellschaft (AG oder GmbH) Vorteile bieten. Die Gesellschaft ist Eigentümerin der Objekte, und die Familie ist deren Aktionärin.
Mögliche Vorteile:
- Vermögensrechtliche Trennung zwischen den Immobilien und den persönlichen Vermögenswerten
- Erleichterte Nachfolgeplanung durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen statt von Immobilien
- Möglichkeit der Beteiligungsermässigung bei der Dividendensteuer (unter Bedingungen)
Nachteile:
- Potenzielle wirtschaftliche Doppelbesteuerung (Gewinnsteuer der Gesellschaft + Steuer auf die ausgeschütteten Dividenden)
- Unterhaltskosten der Struktur (Buchhaltung, Revision, Generalversammlung)
- Besondere Regeln für Ausländer über die Lex Koller
Die Lex Koller
Die Lex Koller (BewG) unterstellt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch «Personen im Ausland» einer Bewilligungspflicht. Der Begriff ist enger, als er scheint: Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Ausländerinnen und Ausländer mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) gelten nicht als Personen im Ausland (Art. 5 BewG). Für andere Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz ist der Erwerb einer Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes bewilligungsfrei (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG); ebenso Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen. Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und Renditeliegenschaften bleiben für Personen im Ausland hingegen bewilligungspflichtig oder ausgeschlossen. Diese Dimension ist besonders wichtig für internationale Familien, die in Schweizer Immobilien investieren möchten.
Eigenmietwert und kantonale Immobilienbesteuerung
Der Eigenmietwert des Hauptwohnsitzes wird als Einkommen besteuert, doch seine Schätzung variiert erheblich von Kanton zu Kanton, ebenso wie die Tarife der Vermögenssteuer und der Grundstückgewinnsteuer. Die Unterhaltsabzüge bieten einen oft unzureichend genutzten Hebel: Der Steuerpflichtige kann jedes Jahr und für jede Immobilie zwischen den effektiven Kosten und einer Pauschale (in der Regel 10 bis 20 % des Eigenmietwerts je nach Alter des Gebäudes) wählen. Die Abstimmung des Zeitplans der Arbeiten mit dieser Wahl ermöglicht es, die Steuerlast zu glätten. Für eine Familie, die Objekte in mehreren Kantonen hält, erfordern diese kantonalen Unterschiede eine Gesamtsicht.
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Die Integration in das Vermögensreporting
Immobilien sind oft das Stiefkind des Vermögensreportings: Die Bewertungen erfolgen seltener als bei den Finanzanlagen, die Flüsse (Mieten, Nebenkosten, Arbeiten) sind diffus, und die Konsolidierung mit den Finanzanlagen wird selten sorgfältig durchgeführt.
Ein gut strukturiertes Immobilienreporting umfasst:
- Die periodische Bewertung jeder Immobilie, idealerweise jährlich, auf der Grundlage eines geschätzten Verkehrswerts
- Die Nettomieterträge nach Nebenkosten, Unterhalt und Verwaltungsgebühren
- Den Hypothekarbestand und den entsprechenden Schuldendienst
- Den Steuerwert, der für die Berechnung der Vermögenssteuer verwendet wird
- Die latenten Wertzuwächse gegenüber den Anschaffungskosten
Diese Elemente werden mit den Finanzanlagen konsolidiert, um eine kohärente Gesamtvermögensbilanz zu erstellen.
Die Direktimmobilie nimmt in dieser Konsolidierung eine besondere Stellung ein. Mangels eines täglichen Marktpreises ist eine periodische Bewertung durch unabhängige Begutachtung die massgebliche Praxis. Ebenso werden die Hypotheken und das Beleihungsverhältnis (LTV) auf der Gesamtebene des Vermögens verfolgt: Dort lassen sich die tatsächliche Verschuldungsexposition und die Konzentration der Zinsfälligkeiten ablesen.
Die Rolle von Ridger
Ridger überwacht die Immobilien im Rahmen des konsolidierten Vermögensreportings — es übernimmt weder die Mietverwaltung, noch die Beziehung zu den Mietern, noch die Arbeiten. Seine Rolle besteht darin:
- Die Immobiliendaten in die Gesamtvermögenssicht zu integrieren
- Mit den Liegenschaftsverwaltungen, den Verwaltern und den Steuerberatern zu koordinieren
- Auf die steuerlichen Auswirkungen der Immobilienentscheidungen (Erwerb, Verkauf, Arbeiten) hinzuweisen
- Die Kohärenz des Immobilienreportings mit den übrigen Anlageklassen sicherzustellen
Um Ihr Immobilienvermögen in diesem Rahmen zu besprechen, laden wir Sie zu einem vertraulichen Gespräch ein.